在中環等關鍵商業街區的高檔寫字樓供貨發生了真空泵。高檔寫字樓是不是仍是將來的投資專案?有沒有什麼關係的專案投資能夠 替代?

自南港島線全線通車後,前去海洋公園去玩的交通出行更加便捷,黃竹坑、海怡半島等地的創業商機和地產廣告也如如雨後春筍、陸續出類拔萃。近期銷售市場訊息,在黃竹坑站旁518呎全新升級的購物廣場,呎價才一萬5港幣,對比中環區購物廣場動轍要3-4萬港幣的呎價。

相鄰地鐵口的確很方便快捷,商務大廈外有時尚潮流的幕牆玻璃,內有高端的高檔裝修,但並不等於便是購物廣場,據統計,以上單位名稱實際上是新型工廈(歷經活性的加工廠商務大廈)。此外,老式工廈有8成好用率,如今新型多見7成乃至6成。上例中,6成測算好用呎價實則2.49台幣人民幣。位於單核心商業街區,該專案投資是不是非常值得仍需言人人殊了。

而上述情況比照中的說白了中環區呎價3、4萬港幣的購物廣場,實際上是房地產、精確測量、新聞媒體等業內一般所說的高檔寫字樓。那什麼叫辦公樓?如何才算是甲等?下列本研討會討論高檔寫字樓的界定、供貨、房租水準、出租率,看一下高檔寫字樓是不是仍是將來的投資專案?有沒有什麼關係的專案投資能夠 替代?
 

香港甲級寫字樓

 
有關個人辦公樓(PrivateOffice),香港差餉物業估價署注明,包含商業房屋內的物業管理,但不包括綜合性主要用途房屋內的普通住宅主要用途企業。辦公樓又再分成甲等、甲級、丙級。要做到高檔寫字樓的規格型號,需具有下列多個標準,包含:

-新式及室內裝修上品;
-間距具延展性;
-整棟樓板總面積寬闊;
-大堂與秘密頻道裝修注重及寬闊;
-中間空調系統系統軟體健全;
-設立優良的載人及載客升降平臺機器設備;
-技術專業管理方法;
-廣泛有停車設備。

那麼,高檔寫字樓一定要在中國、上環嗎?實際上,對高檔寫字樓所處位址的定義,多方仍有一定的矛盾。差餉物業管理定價署也並無明文規定高檔寫字樓的所在地。業內的廣泛見解則覺得,高檔寫字樓需坐落於關鍵商業街區。

香港規劃署則乾脆將其分成商業服務中心城市高檔寫字樓和非商用中心城市高檔寫字樓,並進一步表明:短期內來講,商業服務中心城市包含上環、中環、灣仔、銅鑼灣和尖沙咀(包含佐敦道南端的西九龍填海域);中、長期性層面,則附加包含在九龍東的第二個商業服務中心城市(即啟德發展趨勢區及九龍灣和觀塘寫字樓商貿區)的發展趨勢新項目。
 

香港甲級寫字樓供給量

 
縱覽香港,若不分地區,高檔寫字樓的總量並不是稀有。由香港政府部門2019年彙報統計分析的高檔寫字樓資料資訊得知,截止2018年年末,個人辦公樓的總總量為1205.33萬平方,之中高檔寫字樓占65%(777.53萬平方),坐落於上環、中區、灣仔、銅鑼灣和尖沙咀核心地域的辦公樓總面積共占總總量的53%。

2018年全年度個人辦公樓的峻工量為17.92萬平方,較2017年下挫10%;在其中高檔寫字樓的峻工量占17.85萬平方,基本上等同於年之內香港辦公樓的所有供給量。但是,全部峻工量均坐落于單核心地域,新發展新項目大多數來源於觀塘和城東區,占高檔寫字樓峻工量的77%。

香港差餉物業估價署公佈的《香港物業報告2019》預估,2019和2020年各自有28.五萬平米和6.59萬平方的個人辦公樓峻工。這種峻工量裡,高檔寫字樓將持續保持主導性,各自占2019和2020年每一年預測分析峻工量的90%和72%。而以地域細分化,在2019年的供貨中,港島、九龍和新界各自占25%、46%和29%,之中kwun tong coworking和沙田合共提供新峻工總面積的71%。2020年,預估供貨將集中化於荃灣和西貢,同心同德占總體峻工量的59%。

換句話說,在中環等關鍵商業街區的高檔寫字樓供貨發生了真空泵。有關組織 資料資訊公佈,中環要在2023年才邁入很多新高檔寫字樓峻工—到時候,中環和記大廈、美利道發展趨勢新項目及卑利街/嘉鹹街發展趨勢方案底盤C皆將於2023年完工,為香港增加高檔寫字樓總面積一百萬平方米呎(占2019至2023年預估香港增加高檔寫字樓總產量約930萬平方米呎的19.3%)。
 

香港甲級寫字樓房租水準

 
前文提及的高檔寫字樓所在地尚存有未確立的“矛盾”,但是關鍵商業街區的高檔寫字樓房租遠超非中心城市則是沒什麼異議的了。上年8月,便曾有外資公司租下來中環湘江管理中心45樓細胞層約2萬平方米呎,創出每呎225港幣的高價位元記錄。將來多年中環辦公樓的供貨緊缺,又能不能變成支撐點房租昂貴的定海神針呢?

因中美貿易摩擦拉距、香港社會事件不斷發醇,訪港遊人人數降低,也對零售業產生一定危害,受此蔓延到寫字樓租賃在最近半年逐漸發生調節。有關組織 資料資訊表明,中環高檔寫字樓房租不斷下挫,繼8月按月下挫1.9%後,9月再按月下挫1.7%至每平方米呎房租125港幣。

別的非中心城市,如九龍東則按月取得房租下滑0.4%;灣仔/銅鑼灣區穩居次之,均值呎租71.2港幣;港島城東區均值約55.3港幣;尖沙咀區稍低,均值呎租為54.1港元;九龍東則每呎房租均值34.4港幣。而截止10月底最新資料,總體高檔寫字樓均值呎租跌去74.3港幣,中環高檔寫字樓下滑最大,再跌2.3%至每平方米呎122.1港元。

國際性地產代理覺得,自2014年滬港通啟用至今,香港甲級寫字樓的房租一直取得本年度正提高,2020年第三季的下挫是歸屬於初次。其表明,儘管一些跨國公司考慮到拆遷至亞太別的地域,比如新加坡。但開朗一點看來,中資公司仍挑選留到香港。

其香港科學研究及諮詢顧問諮詢部負責人盛世民則公佈表明稱,許多公司遭受貿易戰局勢緊張及最近社會事件的雙重打擊,但高檔寫字樓現階段整體出租率小於5%,由此可見房租依然相對性挺立。但是他亦認可,若現階段狀況不斷到2020年,則房租將發生更大幅下降。
 

房產投資信託REITs

 
一方面項目投資中心城市高檔寫字樓正遭遇不確定性市場前景。而另一方面,將贏利的9成份派予公司股東的房產投資信託則愈發遭受親睞,許多沒有充足資產或自信心選購實體線辦公樓企業的投資人更趨向於購買房產投資信託。

在香港發售的REITs約11只,最廣為人知的就是大藍籌領展房產投資信託,別的的也有置富產業鏈私募基金、泓富產業鏈私募基金、冠君產業鏈私募基金、越秀房地產信託、陽光房地產基金這些。這種房產投資信託項目投資於辦公樓、工廈、酒店餐廳、大型商場等不一樣的產權性質,以獲得房租收益。

翻閱這種REITs中有著香港辦公樓物業管理的狀況。泓富產業鏈私募基金在香港非核心商業區有著7項多樣化高檔寫字樓、商業物業管理、工商局綜合性物業管理及工業生產物業管理,可租占地面積約為128萬平方米呎,在其中3個為高檔寫字樓。

泓富產業鏈私募基金在2020年的中期報告中稱,辦公樓租賃銷售市場總體租用趨勢已變弱,中環的房租提高差不多,租賃戶對其業務流程市場前景比較謹慎,因而做出租用決策時亦擁有較慎重的心態。即便如此,遷到單核心商業街區的發展趨勢仍不斷。但是,該企業反覺得其集團旗下物業管理組成受益在此發展趨勢,總體主要表現正臉。該企業每股票基金企業中後期分配9.33港仙。

對於陽光房地產基金,其物業管理組成包含坐落於香港的11個辦公樓及五個零售物業管理,可租總面積同心同德約120上百萬平方米呎。辦公樓物業管理遍佈于關鍵和單核心商業服務地區。經進一步剖析,之中一個辦公樓為甲等,其他10個為甲級。

通過2020年的中後期財報數據,陽光房地產基金覺得香港的辦公樓和零售租用主題活動截至半年報公佈時仍未發生顯著變緩徵兆,其強調坐落于單核心地區的辦公樓,受聯合辦公室內空間運營商、中國及跨國公司要求所推動,租賃戶消耗量強悍,為寫字樓租賃增漲出示適用。該企業每股票基金企業中後期分配13.2港仙。

之上二隻REITs均覺得,擁有單核心商業街區的辦公樓反而能在現如今形勢下受益,體現了她們時下的資產配置及對大市發展趨勢下的觀點。實際是不是非常值得項目投資,仍需投資人慎重看待,細心考量贏利、公司估值、大行定級等參照要素。因為文中集中化探討高檔寫字樓的有關專案投資,因而亦不意味著別的的房地產基金沒有考慮到之列。